Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке в банке: советы заемщикам!

Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке в банке: советы заемщикам!

Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке в банке: советы заемщикам!
СОДЕРЖАНИЕ
1
993 просмотров
06 декабря 2018

В приобретении недвижимости заинтересованы многие граждане Российской Федерации, однако не все могут самостоятельно накопить необходимое количество денег для покупки подходящего объекта. Существенная помощь оказывается кредиторами, которые предоставляют крупные ссуды. При кредитовании, практически всегда предусмотрено внесение первоначального взноса, но не все располагают соответствующей суммой, именно поэтому заемщики идут на такое ухищрение, как ипотека с завышением. На текущий момент завышение стоимости квартиры при ипотеке распространенная практика, бороться, с которой финансовым учреждениям достаточно сложно.

образец заявка на ипотеку

Разница в рыночной и кадастровой стоимости

На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:

  1. В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
  2. Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
  3. Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
  4. На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
  5. Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.

Кадастровая стоимость

Несмотря на наличие целого ряда отличий, две этих величины неразрывно связаны, так как на основании одного значения, формируется другой ценник и наоборот. Такая практика наблюдается при регистрации и последующей продаже объекта на вторичном рынке недвижимости.

Важно! Следует понимать, что искусственно значение рыночной стоимости не может быть чрезмерно занижено или завышено в несколько раз в сравнении с кадастровой ценой, установленной в соответствующем документе.

Зачем нужен первоначальный взнос

Практически все программы ипотечного кредитования подразумевают необходимость внесения первичного платежа, который составляет от 10 до 45 процентов стоимости приобретаемого имущества (некоторые банки допускают внесение до 65%). Этот обязательный взнос имеет следующие основные назначения:

  • оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
  • установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
  • снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
  • определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.

Первоначальный взнос

На данный момент, многие кредиторы предусматривают оформление ипотеки без первоначального взноса, однако здесь устанавливаются иные требования к заемщикам, либо предусматривается обязательное наличие залогового обеспечения. В иных ситуациях, первичный платеж является обязательным условием для выдачи заемщику средств на покупку недвижимости.

Зачем завышают стоимость: схема

На практике, при обращении в Сбербанк, либо к любому другому кредитору, требуется внесение небольшого предварительного платежа только на приобретение некоторых видов жилья. Что касается вторичного рынка (жилье чаще всего приобретается именно на вторичке), то здесь предусмотрено предварительное внесение 20 и более процентов от стоимости объекта. Именно поэтому и существует схема завышения рыночной цены объекта, когда заемщик претендует на более крупный заем, при этом вносит меньший первичный платеж. Ситуация выглядит следующим образом:

  • заинтересованному в ипотеке заемщику не хватает определенной суммы денег на несение предварительного платежа;
  • осуществляются определенные договоренности с продавцом, об искусственном увеличении цены недвижимого объекта;
  • продавец пишет расписку о том, что ему покупатель предоставил определенную сумму аванса для последующего оформления сделки;
  • в такой ситуации кредитор получает определенную гарантию, что некоторый процент средств заемщика уже принимает участие в сделке;
  • далее снижается размер обязательного первоначального взноса, а кроме того увеличивается само тело кредита.

Схема завышения стоимости квартиры

Впоследствии в договоре покупки прописываются новые значения, однако сделка между продавцом и покупателем осуществляется на тех же условиях, о которых они договорились изначально.

Важно! Такой вариант проведения сделки на практике имеет широкое распространение, однако сулит определенные риски не только для продавца, но также и для самого покупателя.

Риски завышения для продавца

Подобное развитие событий способно привести к неблагоприятным последствиям. Здесь предусматривается определенный обман и извлечение некоторый выгоды для заинтересованных сторон. На практике, в такой сделке имеются следующие риски продавца:

  • если сделка не будет одобрена, то формально продавец недвижимого имущества обязуется вернуть покупателю средства, которые он на практике не получал;
  • при условии, что такая ситуация вскроется, предусматривается ответственность за соучастие в мошеннической схеме;
  • такая процедура может затянуть продажу недвижимого имущества на продолжительный период времени;
  • дополнительно может наблюдаться огласка, которая впоследствии не позволит продавцу выгодно реализовать свое недвижимое имущество.

Отдельно следует выделить момент, относительно последующего удержания с продавца налога в размере 13 процентов от вырученных средств с реализации квартиры или иного имущественного объекта.

Риски для заемщика

Опасность завышенной цены для покупателя

Как и в случае с продавцом, заемщики, которые заинтересованы в приобретении имущества, могут столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями. Риски покупателя следующие:

  • самое безобидное стечение обстоятельств при выявлении махинаций – это отказ в предоставлении займа на покупку квартиры или дома;
  • более серьезным последствием можно назвать внесение такого клиента в черный список, из-за чего впоследствии оформить любую ссуду будет почти невозможно;
  • наиболее опасная ситуация, при выявлении схемы – это привлечение к уголовной ответственности по статье УК РФ № 159 «Мошенничество»;
  • кроме того, при неправильном оформлении документа, заемщик рискует дополнительно остаться должником продавца.

Следует понимать, что доказать в суде определенные договоренности с продавцом, которые не прописаны в документальной форме весьма проблематично, из-за чего на основании постановления заемщик может остаться должен продавцу сумму средств, прописанную в расписке. С такой ситуацией можно столкнуться, если наткнуться на недобропорядочного собственника имущественного объекта.

Важно! Дополнительно, ипотечное кредитование нередко подразумевают участие эксперта по оценке рыночной стоимости, из-за чего покупатель или продавец могут понести еще более существенные растраты, либо столкнуться с предвзятостью при процедуре.

Как завысить оценку стоимости

Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:

  1. Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
  2. Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
  3. Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
  4. Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
  5. Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
  6. Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
  7. Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.

Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.

Важно! Такая махинация предполагает внесение незначительного предварительного взноса, либо полное его отсутствие, однако при ее выявлении, присутствуют некоторые риски и возможные последствия.

Поддержка в ипотечном кредитовании

Для того чтобы не заниматься различными аферами, за которые предусматривается уголовная ответственность, рекомендуется обратиться в посредническое агентство, где может быть оказана помощь в оформлении выгодной ипотеки. Здесь заемщик может претендовать на поддержку в оформлении заявки, подбор недвижимого объекта, а кроме того сопровождение процедуры до момента регистрации прав собственности на квартиру. Эти учреждения тесно сотрудничают с кредиторами, из-за чего при подаче обращения через ипотечного брокера подбираются выгодные условия, а кроме того повышаются шансы на одобрение заявки. За свои услуги такие компании удерживают от 5 до 10% комиссии. Среди массы ипотечных брокеров следует выделить проект «ДомБудет» от компании ООО Центр Финанс, так как здесь предусмотрены наиболее приемлемые условия, а кроме того индивидуальный подход к каждому клиенту.

Ипотечный брокер

Комментировать
1
993 просмотров
Комментарии
  1. Игорь В. ()
    Ответить

    Что-то я совсем не понял идею этой статьи, завышение рыночной цены недвижимости — это нормально и даже хорошо? как это может так быть. Завышение цены не может никак быть выгодным для заемщика, завышаются и проценты и страховка и срок выплаты ипотеки. Или может я что-то не так понял?

;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

Это интересно